Réhabiliter durablement : le retour d’expérience de Leslie Gonçalves en tant que Promoteur, de l’Utopie à la réalité
Le vendredi 21 novembre 2025, la Friche la Belle de Mai à Marseille s’est transformée en véritable laboratoire d’idées à l’occasion du colloque national « Réhabiliter durable 2025 – Réparons nos villes ».
Près de 330 professionnels : architectes, ingénieurs, collectivités, bailleurs et acteurs de la construction s’y sont réunis pour penser ensemble l’avenir du bâti existant.
Co-organisé par EnvirobatBDM, l’événement a mêlé conférences, ateliers pratiques et retours d’expériences concrets, dessinant un constat partagé : la réhabilitation n’est plus une option, mais un levier central de la transition écologique et sociale des territoires.
Parmi les interventions marquantes de la journée, celle de Leslie Gonçalves a retenu l’attention par la clarté de sa vision et la dimension profondément humaine de son approche.
Leslie Gonçalves, une architecte aux rôles multiples
Architecte DPLG, AMU et cofondatrice du Groupe Seuil, Leslie Gonçalves revendique une pratique résolument transversale. Son intervention a rappelé combien la réhabilitation est avant tout un acte global, à la croisée de l’architecture, de l’ingénierie et de la promotion.
À travers Seuil architecture, Una ingénierie et LHAB réalisations, elle développe une approche intégrée, de la conception à la livraison des projets. Cette organisation lui permet une maîtrise fine des choix techniques, environnementaux et d’usage, tout en gardant un cap clair : produire une architecture juste, sobre et profondément ancrée dans son contexte.
La Magnanerie : faire avec le déjà-là
C’est autour du projet de La Magnanerie, situé au cœur du centre-bourg de Pompertuzat (31), que Leslie Gonçalves a illustré concrètement sa démarche. Le bâtiment tire son nom de l’histoire locale : en occitan, le magnan désigne le « ver à soie », autrefois élevé dans ce type de construction rurale.
Longtemps laissé à l’abandon, ce patrimoine a fait l’objet d’une réhabilitation ambitieuse, transformant 354 m² existants en 465 m² de surface projetée, pour accueillir 6 logements (T2 et T3).
Dès le diagnostic initial, le parti pris est clair : faire avec le déjà-là. Préserver la structure existante, révéler les qualités spatiales du bâti ancien et composer avec ses contraintes, tout en répondant aux exigences contemporaines de confort et d’habitabilité.
Des choix programmatiques au service des usages
Lors de son intervention, Leslie Gonçalves a détaillé les enjeux programmatiques qui ont structuré le projet :
- Créer des espaces extérieurs (jardins, terrasses, balcons), devenus essentiels dans les modes d’habiter actuels
- Améliorer l’habitabilité sans nier les contraintes du bâti ancien
- Travailler la lumière et l’acoustique, avec des logements à double ou triple orientation
- Renforcer l’identité architecturale du site, en lien étroit avec l’Architecte des Bâtiments de France : murs en galets et briques enduits, charpente cintrée conservée, menuiseries extérieures en bois
Autant de choix qui permettent au projet de dialoguer avec son histoire tout en s’inscrivant pleinement dans le présent.
Une réhabilitation à haute valeur environnementale
La Magnanerie se distingue également par des engagements environnementaux forts, largement détaillés lors du colloque :
- 15 tonnes de bois remaniées ou mises en œuvre (charpente, planchers, menuiseries, aménagements intérieurs), soit 38 kg/m² de matériaux biosourcés
- Enveloppe thermique performante : isolation renforcée et menuiseries bois
- Systèmes énergétiques adaptés :
- poêles à granulés pour 4 logements
- pompes à chaleur air/air pour les logements sous charpente
- ballons thermodynamiques pour l’eau chaude sanitaire
- Chantier propre, avec 9 flux de tri et 98 % de valorisation des déchets non dangereux, LHAB Réalisations étant signataire de la charte Life Waste 2 Build
- 8,35 % de réemploi in situ et ex situ (radiateurs en fonte, éléments de cuisine, plateforme de parking)
- Renaturation du site par le décroutage des enrobés et la restauration de la perméabilité des sols
Le projet est certifié BEE Logement Rénovation et a obtenu le label Bâtiment Durable Occitanie – niveau Bronze, confirmant son haut niveau d’exigence environnementale.
L’habitant au cœur du processus
Au-delà des performances techniques, Leslie Gonçalves a insisté sur un point fondamental : l’architecture se mesure à l’usage. La Magnanerie a ainsi été pensée dans une démarche participative, notamment via le dispositif de Vente d’Immeuble à Rénover (VIR), permettant aux futurs habitants de personnaliser les aménagements et le choix des matériaux.
Un suivi attentif a accompagné le projet : newsletters mensuelles, visites de chantier, présentation des artisans, transparence sur les engagements pris. Cette attention portée aux usages se reflète aujourd’hui dans les retours des habitants, qui soulignent la qualité des volumes, la luminosité et le confort thermique des logements.
Une vision engagée de la réhabilitation
En conclusion de son intervention, Leslie Gonçalves a rappelé avec force :
« La mairie, les futurs habitants et l’organisme de la GFA sèche nous ont fait confiance car nous étions architectes »
Parmi les enseignements clés du projet :
- Une expérience fondatrice pour créer une nouvelle chaine de valeurs avec un prix d’achat maitrisé et une reventilation de la marge sur la qualité
- Une opération fléchée vers les propriétaires occupants
- Les majors du financement de logements en France ne financent pas la rénovation via la VIR (Vente d’Immeuble à Rénover)
- Le parcours du désert pour trouver une GFA sèche sans banque
- Même les notaires nous ont lâchés à quinze jours de la signature avec la mairie
- Nous avons inventé des modèles de flux financiers qui n’existaient pas
- C’était dur mais on l’a fait… car notre but était la reproductibilité de la transformation de bâtiments anciens en logements performants
Une dynamique collective pour réparer la ville
La réussite du colloque Réhabiliter durable 2025 et la richesse des échanges reposent sur l’engagement de nombreux partenaires : Cerema, CREBA.rehabilitation, Envirobat Occitanie, ARHLM PACA & Corse, Action Logement, Euroméditerranée, Ville de Marseille, ADEME, Région Sud, ainsi que l’ensemble des acteurs mobilisés pour penser, transformer et réparer la ville existante.
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